Vânzarea sau cumpărarea unui imobil este una dintre cele mai importante operațiuni juridice pe care le face o persoană. Contractul de vânzare-cumpărare se încheie în formă autentică, iar notarul public verifică documentele, situația juridică a imobilului și îndeplinirea condițiilor pentru încheierea actului.
Societatea Profesională Notarială Teodorescu din Alba Iulia pregătește și autentifică contracte de vânzare-cumpărare pentru apartamente, case, terenuri și alte imobile.
Acte necesare
Lista exactă depinde de situația concretă; dacă nu sunteți sigur, întrebați-ne înainte. Lista tipărită are căsuțe, ca să bifați documentele pe măsură ce le pregătiți.
- Certificat fiscal al vânzătorilorde la primăria de care aparține imobilul
- Certificat fiscal al cumpărătorilorde la primăria unde are domiciliul fiecare cumpărător
- Extras de carte funciară pentru autentificare
- Actul de dobândire al imobiluluicontract de vânzare-cumpărare, donație, întreținere, sentință judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moștenitor etc.
- Adeverință de la asociația de proprietari că nu există restanțe la întreținere
- Adeverințe de la furnizorii de utilități că nu există datoriisau ultima factură cu chitanța aferentă
- Certificat de performanță energeticăcu excepțiile prevăzute de lege
- Adeverință de neexercitare a dreptului de preemțiune al statului român
- Adeverință de neexercitare a dreptului de preemțiune și adeverință privind lipsa siturilor arheologicede la primăria unde se află terenul
- Acordul băncii
- Certificatul de căsătorie al cumpărătorilor
- Actele de identitate ale părților
- Certificat constatator
De reținut
Dacă cumpărătorii sunt soț și soție, actul se poate semna, în principiu, în prezența amândurora sau a unuia singur. Spuneți-ne din timp, ca să pregătim actul.
Cum se desfășoară vânzarea, pas cu pas
Mai întâi analizăm documentele, ca să stabilim actele și formalitățile necesare. Verificăm situația juridică a imobilului și cerem documentele necesare autentificării. După verificarea documentelor și îndeplinirea condițiilor legale, pregătim contractul, vi-l prezentăm pentru verificare și explicații, iar apoi îl autentificăm.
Concret, o vânzare decurge de obicei așa:
- Ne contactați și ne trimiteți, pe WhatsApp sau pe e-mail, actul prin care vânzătorul a dobândit imobilul și datele despre imobil. Din ele vedem ce documente mai sunt necesare.
- Biroul cere extrasul de carte funciară pentru autentificare. Din el rezultă cine este proprietarul și dacă imobilul are ipoteci, interdicții sau alte sarcini.
- Vânzătorul și cumpărătorul obțin documentele care le revin: certificatele fiscale de la primărie, adeverința de la asociația de proprietari, certificatul energetic etc.
- Când actele sunt complete, stabilim data semnării și vă comunicăm costurile: onorariul notarial, taxa de carte funciară și impozitul vânzătorului.
- La semnare, notarul citește contractul împreună cu părțile, explică efectele lui și răspunde la întrebări. După ce părțile semnează, notarul autentifică actul.
- După semnare, biroul notarial depune cererea de înscriere a cumpărătorului ca proprietar în cartea funciară. Tot notarul calculează și încasează impozitul datorat de vânzător și îl virează la stat.
Ce verifică notarul
Rolul notarului este ca vânzarea să se facă legal și în siguranță pentru ambele părți. Înainte de autentificare, notarul verifică, în limitele atribuțiilor sale:
- identitatea părților și faptul că înțeleg actul pe care îl semnează;
- că vânzătorul este proprietarul imobilului, pe baza actului de dobândire și a extrasului de carte funciară;
- sarcinile înscrise în cartea funciară, de exemplu o ipotecă sau o interdicție de înstrăinare;
- că impozitele locale pe imobil sunt plătite, pe baza certificatului fiscal;
- dacă imobilul este bun comun al soților, caz în care este necesar și consimțământul celuilalt soț;
- dacă este necesară procedura de preemțiune, în cazul terenurilor extravilane și al monumentelor istorice.
Apartament, casă sau teren: ce diferă
Lista de bază este aceeași, dar fiecare tip de imobil cere câteva documente în plus.
Vânzarea unui apartament
Pe lângă actele de proprietate și certificatele fiscale, este nevoie de adeverința de la asociația de proprietari că nu există restanțe la întreținere și de certificatul de performanță energetică.
Vânzarea unei case
Pentru case sunt necesare adeverințele de la furnizorii de utilități că nu există datorii, sau ultima factură cu chitanța aferentă, și certificatul de performanță energetică, cu excepțiile prevăzute de lege. Dacă vânzarea cuprinde și terenul pe care se află casa, ambele trebuie să apară în actele de proprietate.
Vânzarea unui teren
Terenul intravilan se vinde, de regulă, cu aceleași acte ca orice imobil. Pentru terenul extravilan sunt necesare și adeverințele de la primăria unde se află terenul privind neexercitarea dreptului de preemțiune și lipsa siturilor arheologice.
Procedura de preemțiune durează, așa că vânzarea unui teren extravilan se pregătește mai din timp. Spuneți-ne de la început dacă terenul este extravilan.
Situații speciale
Imobilul este moștenit
Un imobil moștenit se poate vinde numai după ce succesiunea a fost dezbătută și moștenitorul are certificat de moștenitor. Dacă succesiunea nu a fost făcută încă, o putem dezbate și noi, dacă ultimul domiciliu al defunctului a fost în județul Alba, iar apoi pregătim vânzarea.
Imobilul este ipotecat
Dacă pe imobil există o ipotecă, este nevoie de acordul băncii sau al creditorului. Situația trebuie lămurită înainte de stabilirea datei semnării.
Cumpărați cu credit bancar
Dacă banii vin dintr-un credit ipotecar, la aceeași programare se semnează de obicei și contractul de ipotecă în favoarea băncii. Banca vă spune ce documente îi trebuie; noi le coordonăm cu actele vânzării. Pentru creditele din programul Noua Casă, onorariul notarial pentru vânzare este redus cu 30%.
Un proprietar nu poate fi prezent
Un proprietar care este în străinătate sau în altă localitate poate fi reprezentat prin procură. Procura trebuie să cuprindă împuterniciri potrivite pentru vânzare, așa că e bine să ne trimiteți textul ei înainte să o faceți.
Cât durează?
Dacă documentele sunt complete și nu există probleme juridice sau administrative, contractul poate fi pregătit, de regulă, în 2–3 zile lucrătoare. Durata poate varia în funcție de situația imobilului și de documentele necesare.
Care sunt costurile?
Costurile unei vânzări depind de valoarea și natura imobilului. Se calculează la prețul din contract sau la valoarea din studiul de piață al notarilor, dacă aceasta este mai mare.
- Cumpărătorul plătește, de regulă, onorariul notarial, la care se adaugă TVA de 21%, și taxa de carte funciară pentru înscrierea dreptului de proprietate: 0,15% din valoare pentru persoane fizice, dar cel puțin 60 lei, și 0,5% pentru firme. Părțile pot conveni și altfel.
- Vânzătorul plătește impozitul pe venitul din transferul proprietății: 1% dacă a deținut imobilul mai mult de 3 ani, 3% dacă l-a deținut mai puțin.
- Dacă se semnează și o ipotecă pentru un credit, se adaugă onorariul și taxa de carte funciară pentru ipotecă.
Deschideți calculatorul de taxe
Întrebări frecvente
Onorariul depinde de valoarea apartamentului: se calculează la prețul din contract sau la valoarea din studiul de piață, dacă aceasta e mai mare, plus TVA. Cu calculatorul nostru de taxe aflați suma pentru prețul dumneavoastră; calculul exact îl facem la birou, pe baza actelor.
Toți proprietarii trebuie să semneze contractul, fie personal, fie prin cineva împuternicit prin procură.
Vânzarea se poate face la prețul stabilit de părți, dar onorariul notarial, taxa de carte funciară și impozitul vânzătorului se calculează la valoarea din studiul de piață.
În principal, actul de dobândire, documentele fiscale și actele privind imobilul, împreună cu actul de identitate. Lista exactă depinde de tipul imobilului și de situația lui juridică; o găsiți mai sus, la „Acte necesare”.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl cere biroul notarial.
Vânzarea unui imobil ipotecat poate necesita acordul creditorului și îndeplinirea condițiilor din contractele de credit și de ipotecă. Situația trebuie analizată înainte de stabilirea datei semnării.
Da, dar trebuie verificată situația succesorală și documentele care dovedesc dreptul de proprietate. Dacă succesiunea nu a fost dezbătută, ea trebuie clarificată înaintea vânzării.
Este posibil, dar trebuie analizată situația tuturor coproprietarilor și întinderea drepturilor fiecăruia.
În funcție de situație, poate fi reprezentat prin procură. Forma și conținutul procurii trebuie stabilite dinainte.
În principiu, dacă cumpărătorii sunt căsătoriți, este suficientă prezența unuia dintre ei. Acest lucru trebuie însă confirmat de notar dinainte.
Costul principal al vânzătorului este impozitul pe venitul din transferul proprietății: 1% dacă a deținut imobilul mai mult de 3 ani, 3% dacă l-a deținut mai puțin. Procentul se aplică la prețul de vânzare sau la valoarea din studiul de piață, dacă aceasta e mai mare. Calculul exact îl facem la birou, pe baza actelor de proprietate.
Alte întrebări despre programare, plată sau reprezentare găsiți la întrebări frecvente.